구분소유법 (루이나)

제1조(목적) 이 법은 한 건물의 여러 부분이 각각 따로 소유되는 경우 그 소유관계와 구분소유자 사이의 권리·의무를 정하여 건물을 공정하고 안정적으로 함께 소유하도록 함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "구분소유권"이란 제3조에 따라 건물의 구분된 부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2. "구분소유자"란 구분소유권을 가지는 사람을 말한다.
3. "전유부분"이란 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말한다.
4. "공용부분"이란 전유부분 외의 건물 부분과 전유부분에 속하지 아니하는 부속물로서 제6조에 따른 것을 말한다.
5. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
6. "소유자단"이란 제14조에 따라 구분소유자 전원으로 구성되는 단체를 말한다.
7. "점유자"란 전유부분의 임차인 그 밖에 구분소유자가 아니면서 전유부분을 점유하는 사람을 말한다.

제3조(구분소유권의 성립)
①건물의 각 부분이 구조상 구분되고 독립하여 사용될 수 있는 때에는 그 부분을 목적으로 하는 소유권을 등기할 수 있다.
②구분소유권은 건물을 구분하여 등기한 때에 성립한다.

제4조(적용 범위)
①이 법은 1동의 건물 가운데 제3조의 요건을 갖춘 부분이 둘 이상 있고 그 각 부분이 따로 소유되는 건물에 적용한다. 이 경우 건물이 주거용인지 여부는 가리지 아니한다.
②여러 동의 건물과 그 대지가 하나의 단지를 이루는 경우에는 단지 안의 구분소유자 전원에 대하여도 이 법을 적용한다.

제5조(다른 법률과의 관계)
①아파트와 공동주택의 관리주체, 입주자대표회의, 관리비의 공개, 장기수선계획 및 안전점검에 관하여는 주택구분관리법 제4장에서 정하는 바에 따른다.
②이 법에 따른 구분소유자의 권리와 의무는 주택임대차법과 「퇴거제한법」에 따른 임대인의 의무에 영향을 미치지 아니한다.
③주거정비법에 따른 정비구역 안의 건물을 철거 재건축하는 경우에는 제5장을 적용하지 아니하고 같은 법에서 정하는 절차에 따른다.[1]

제6조(공용부분)
①다음 각 호의 부분은 공용부분으로 한다.
1. 기초, 기둥, 내력벽, 지붕 등 건물의 구조에 필요한 부분
2. 복도, 계단, 승강기, 현관 등 구분소유자 전원이나 일부가 함께 쓰는 부분
3. 급수·배수·난방·전기·가스 설비 가운데 전유부분에 속하지 아니하는 부분
②구분소유자는 관리규약으로 전유부분이 될 수 있는 부분을 공용부분으로 정할 수 있다. 이 경우 그 뜻을 등기하여야 한다.

제7조(공용부분의 소유)
①공용부분은 구분소유자 전원의 공유로 한다. 다만, 일부 구분소유자만 쓰는 것이 명백한 공용부분은 그 구분소유자들의 공유로 한다.
②각 구분소유자의 공용부분 지분은 전유부분의 면적 비율에 따른다.

제8조(공용부분 지분의 처분) 구분소유자는 공용부분의 지분을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으며, 전유부분을 처분한 때에는 공용부분의 지분도 함께 처분한 것으로 본다.

제9조(대지사용권)
①구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 면적 비율에 따른다. 다만, 관리규약으로 달리 정할 수 있다.
②구분소유자는 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다.

제10조(공용부분의 비용) 공용부분의 관리 비용과 그 밖의 부담은 제7조제2항의 지분 비율에 따라 구분소유자가 부담한다. 다만, 관리규약으로 달리 정할 수 있다.

제11조(공용부분의 변경)
①공용부분의 보존과 경미한 변경은 총회의 보통결의로 한다.
②공용부분의 형상이나 효용을 크게 바꾸는 변경은 제18조제2항의 특별결의로 한다.
③공용부분의 변경이 특정 구분소유자의 전유부분 사용에 특별한 영향을 미치는 때에는 그 구분소유자의 동의를 받아야 한다.

제12조(구분소유자의 의무)
①구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 구분소유자 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 된다.
②구분소유자는 다른 구분소유자가 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 자기 전유부분에 출입하는 것을 거부할 수 없다. 이 경우 그로 인하여 생긴 손해는 보상하여야 한다.
③점유자는 제1항의 의무와 관리규약에서 정한 사용에 관한 의무를 구분소유자와 같이 진다.

제13조(전유부분의 임대)
①관리규약이나 총회의 결의로 구분소유자가 전유부분을 임대하는 것을 금지하거나 제한할 수 없으며, 이를 정한 규약이나 결의는 효력이 없다.
②「민간임대사업법」 제30조에 따라 시의 조례로 정하는 단기 임대의 제한은 제1항에도 불구하고 적용된다.

제14조(소유자단)
①구분소유자 전원은 건물과 그 대지, 부속시설의 관리에 관한 사업을 하기 위하여 당연히 소유자단을 구성한다.
②소유자단은 법인으로 하며, 구분소유 관계가 성립한 때에 따로 설립 절차를 거치지 아니하고 성립한다.
③제4조제2항의 단지에서는 단지 전체의 소유자단과 동별 소유자단을 함께 둘 수 있다.

제15조(관리인)
①구분소유자가 10명 이상인 소유자단은 총회에서 관리인을 선임하여야 한다.
②관리인은 소유자단을 대표하며, 총회의 결의를 집행하고 공용부분을 관리한다.
③아파트의 경우 「주택구분관리법」 제29조에 따른 관리주체가 관리인을 겸할 수 있다.
④관리인은 매년 1회 이상 총회에 사무 보고를 하여야 하며, 구분소유자는 언제든지 소유자단의 장부와 서류를 열람할 수 있다.

제16조(총회의 소집)
①관리인은 매년 1회 이상 정기총회를 소집하여야 한다.
②구분소유자 5분의 1 이상이 회의의 목적을 밝혀 요구하는 때에는 관리인은 2주 이내에 임시총회를 소집하여야 한다.
③총회를 소집하는 때에는 회의일 1주 전까지 회의의 목적과 안건을 구분소유자에게 알려야 한다.

제17조(의결권)[2]
①구분소유자는 소유하는 전유부분의 수나 면적과 관계없이 총회에서 1개의 의결권을 가진다.
②하나의 전유부분을 여러 사람이 공유하는 때에는 공유자 가운데 1명을 의결권을 행사할 사람으로 정하여야 한다.
③같은 사람과 그 배우자, 또는 그 사람이 지배하는 법인이 각각 전유부분을 소유하는 때에는 이들을 한 명의 구분소유자로 본다.

제18조(결의의 요건)
①총회의 결의는 이 법이나 관리규약에서 달리 정하지 아니하면 구분소유자 과반수의 찬성으로 한다(이하 "보통결의"라 한다).
②다음 각 호의 사항은 구분소유자 4분의 3 이상의 찬성으로 한다(이하 "특별결의"라 한다).
1. 관리규약의 설정·변경·폐지
2. 공용부분의 형상이나 효용을 크게 바꾸는 변경
3. 제28조의 경매 청구
4. 소유자단 재산의 처분
③재건축 결의와 일괄 매각 결의는 제5장에서 정하는 바에 따른다.

제19조(서면에 의한 의결권 행사) 구분소유자는 총회에 출석하지 아니하고 서면이나 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다.

제20조(점유자의 의견 진술) 점유자는 총회의 목적 사항에 이해관계가 있는 때에는 총회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.

제21조(관리규약)
①건물과 대지의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 사이의 사항은 관리규약으로 정할 수 있다.
②관리규약으로 다음 각 호의 사항을 정할 수 없다.
1. 제17조의 의결권을 바꾸는 사항
2. 제13조제1항에 반하여 임대를 제한하는 사항
3. 제30조와 제31조의 결의 요건을 낮추는 사항

제22조(규약과 결의의 효력) 관리규약과 총회의 결의는 구분소유자의 특별승계인과 점유자에게도 효력이 있다.

제23조(입주자대표회의와의 관계)
①아파트에서 「주택구분관리법」 제31조의 입주자대표회의와 같은 법 제32조의 관리규약은 관리비 예산, 관리주체의 선정 등 일상 관리에 관한 사항을 정하고, 소유자단의 총회와 이 법의 관리규약은 공용부분의 변경, 대지사용권, 재건축 등 소유권에 관한 사항을 정한다.
②두 기관의 결정이 서로 어긋나는 때에는 소유권에 관한 사항은 총회의 결정을, 일상 관리에 관한 사항은 입주자대표회의의 결정을 따른다.

제24조(관리비의 징수)
①관리인은 제10조에 따라 구분소유자가 부담할 관리비를 징수한다.
②관리비를 기한까지 내지 아니한 구분소유자는 관리규약으로 정하는 이자를 내야 한다. 다만, 이자율은 연 100분의 12를 넘을 수 없다.

제25조(관리비의 우선특권)
①소유자단이 구분소유자에 대하여 가지는 관리비 채권은 그 구분소유자의 전유부분과 대지사용권에 대하여 우선특권을 가진다.
②전유부분을 취득한 특별승계인은 전 소유자가 체납한 관리비 가운데 최근 3년분을 부담한다.

제26조(행위의 정지 청구) 구분소유자나 점유자가 제12조제1항을 위반하거나 위반할 우려가 있는 때에는 관리인이나 총회에서 지정한 구분소유자는 그 행위의 정지나 결과의 제거를 청구할 수 있다.

제27조(사용 금지의 청구)
①제26조의 청구로 문제를 해결하기 어렵고 그 행위로 공동생활에 현저한 장해가 생긴 때에는 소유자단은 총회의 보통결의를 거쳐 법원에 그 구분소유자의 전유부분 사용 금지를 청구할 수 있다.
②법원은 3년 이내의 기간을 정하여 사용 금지를 명할 수 있다.
③소유자단은 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다.

제28조(경매의 청구)[3]
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 소유자단은 총회의 특별결의를 거쳐 법원에 그 구분소유자의 전유부분과 대지사용권의 경매를 청구할 수 있다.
1. 구분소유자가 관리비를 12개월분 이상 체납하고 제25조의 우선특권을 실행하여도 회수가 어려운 경우
2. 제27조의 사용 금지로도 공동생활의 장해를 없애기 어려운 경우
②소유자단은 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다.
③경매를 청구당한 구분소유자는 그 경매에서 매수인이 될 수 없다.
④경매의 대상이 된 전유부분의 임대차는 「주택임대차법」 제17조에 따라 매수인에게 승계된다.

제29조(점유자에 대한 조치)
①점유자가 제12조제1항을 위반하는 때에는 제26조를 준용한다.
②점유자의 위반이 제27조제1항의 정도에 이른 때에는 소유자단은 그 전유부분의 구분소유자에게 임대차의 해지를 요구할 수 있다. 이 경우 임대차의 해지는 「퇴거제한법」에서 정한 사유와 절차에 따른다.

제30조(재건축 결의)[4]
①건물이 지어진 지 30년이 지났거나 건물의 효용을 유지하는 데 드는 수선 비용이 재건축 비용의 2분의 1을 넘는 때에는 소유자단은 총회에서 구분소유자 5분의 4 이상의 찬성으로 재건축을 결의할 수 있다.
②재건축 결의에는 제32조의 사항을 정하여야 한다.

제31조(위험 건물의 특례)[5]
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건물은 제30조에도 불구하고 구분소유자 4분의 3 이상의 찬성으로 재건축을 결의할 수 있으며, 같은 조 제1항의 경과 연수와 수선 비용 요건을 적용하지 아니한다.
1. 「주택구분관리법」 제36조제4항의 구조안전진단에서 구조상 위험하다는 판정을 받은 건물
2. 「주택구분관리법」 제46조제2항에 따라 사용이 금지된 건물
3. 그 밖의 건물로서 대통령령으로 정하는 전문기관의 진단에서 붕괴 위험이 있다고 판정받은 건물
②제1항의 건물에 관한 일괄 매각 결의에도 같은 비율을 적용한다.

제32조(결의 사항) 재건축 결의에는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다.
1. 새 건물의 설계 개요
2. 건물의 철거와 새 건물의 건축에 드는 비용의 개산액
3. 제2호의 비용의 분담에 관한 사항
4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항
5. 결의에 참가하지 아니하는 구분소유자에게 보상할 금액의 산정 방법
6. 전유부분 임차인의 임시 거처와 재입주에 관한 계획

제33조(일괄 매각 결의) 소유자단은 제30조나 제31조의 요건을 갖춘 때에는 같은 비율의 찬성으로 건물과 대지 전체를 다른 사람에게 매각하는 결의를 할 수 있다. 이 경우 결의에는 매수인, 매각 대금과 그 배분 방법, 참가하지 아니하는 구분소유자에게 보상할 금액의 산정 방법을 정하여야 한다.

제34조(참가 여부의 최고)
①관리인은 결의 후 지체 없이 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에게 결의 내용에 따라 참가할지를 2개월 이내에 회답하도록 서면으로 알려야 한다.
②기간 안에 회답하지 아니한 구분소유자는 참가하지 아니한다고 회답한 것으로 본다.

제35조(법원의 승인)
①소유자단은 제34조의 기간이 지난 날부터 3개월 이내에 법원에 결의의 승인을 신청하여야 한다.
②법원은 다음 각 호의 사항을 모두 인정하는 때에만 결의를 승인한다.
1. 결의가 이 법에서 정한 절차에 따라 이루어졌을 것
2. 결의가 특정 구분소유자나 개발업자의 이익만을 위한 것이 아닐 것
3. 참가하지 아니하는 구분소유자에게 제36조의 시가를 보상할 것
4. 결의의 내용이 구분소유자 전체에 대하여 공정하고 타당할 것
③법원이 결의를 승인한 때에는 참가하지 아니하는 구분소유자의 전유부분과 대지사용권은 보상금을 지급하거나 공탁한 날에 결의에서 정한 사람에게 이전한다.
④참가하지 아니하는 구분소유자가 그 전유부분에 실제로 거주하고 있는 때에는 법원은 6개월의 범위에서 인도를 유예할 수 있으며, 인도의 집행에 관하여는 「퇴거제한법」 제24조를 준용한다.

제36조(시가의 산정) 제35조제2항제3호의 시가는 결의 당시 공인감정인 2명이 평가한 전유부분과 대지사용권의 가격의 평균으로 한다. 이 경우 재건축 결의가 이루어진 사정을 반영하여 평가한다.

제37조(세입자의 보호)
①재건축으로 전유부분의 임대차가 끝나는 경우 그 임차인에 대하여는 「퇴거제한법」 제10조를 적용한다.
②제35조제3항에 따라 전유부분을 넘겨받은 자와 새 건물의 해당 세대를 취득한 자는 종전 임대인이 「퇴거제한법」 제10조에 따라 지는 의무를 승계한다.
③일괄 매각의 경우 전유부분의 임대차는 「주택임대차법」 제17조에 따라 매수인에게 승계된다.

제38조(재건축의 불이행) 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물의 철거 공사에 착수하지 아니한 때에는 제35조제3항에 따라 전유부분을 넘겨준 사람은 그 기간이 지난 날부터 6개월 이내에 받은 보상금을 돌려주고 전유부분과 대지사용권을 되찾을 수 있다.

제39조(적용)[6]
①이 장은 공공주택법 제7장에 따라 매각된 세대가 있는 건물로서 공공주택사업자가 전유부분의 과반을 소유하는 건물(이하 "혼합 단지"라 한다)에 적용한다.
②혼합 단지에 관하여 이 장에서 정하지 아니한 사항은 이 법의 다른 규정에 따른다.

제40조(공공주택사업자의 관리)
①혼합 단지에서는 제18조에도 불구하고 공공주택사업자가 총회의 결의 사항을 결정하고 관리인의 사무를 수행한다.
②공공주택사업자는 제1항의 결정을 하기 30일 전까지 개인 구분소유자에게 그 내용을 알리고 의견을 들어야 하며, 의견을 반영하지 아니하는 때에는 그 사유를 서면으로 알려야 한다.
③개인 구분소유자는 매년 1회 이상 개인 구분소유자 회의를 열어 공공주택사업자에게 의견을 낼 수 있다.

제41조(개인 구분소유자의 부담)
①개인 구분소유자의 관리비는 같은 건물의 공공주택 세대에 적용하는 공공주택배정법 제28조제1항제2호부터 제4호까지의 산정 기준과 같은 기준으로 정한다.
②공공주택사업자가 대규모 수선이나 개량을 하는 경우 개인 구분소유자의 분담금은 한 세대당 1년에 대통령령으로 정하는 금액을 넘을 수 없으며, 개인 구분소유자는 분담금을 10년에 걸쳐 나누어 낼 수 있다.

제42조(혼합 단지의 재건축)
①혼합 단지의 재건축은 「공공주택법」 제32조에 따라 공공주택사업자가 결정한다.
②개인 구분소유자는 다음 각 호 가운데 하나를 선택할 수 있다.
1. 공공주택사업자에게 제36조의 시가로 자기 세대를 매수하도록 청구하는 것
2. 새 건물의 비슷한 규모의 세대를 구분소유하는 것. 이 경우 새 세대의 가격과 종전 세대의 시가의 차액을 정산한다.
③공공주택사업자는 제2항 각 호의 선택을 받아들여야 하며, 제2항제2호를 선택한 개인 구분소유자에 대하여는 「공공주택법」 제34조제1항을 준용한다.

제43조(특례의 종료) 공공주택사업자가 소유하는 전유부분이 과반에 미치지 못하게 된 때에는 이 장의 적용이 끝나며, 공공주택사업자는 3개월 이내에 소유자단의 첫 총회를 소집하여야 한다.

제44조(분양자의 하자담보책임)
①건물을 지어 구분소유권을 분양한 자와 시공자는 구분소유자에게 다음 각 호의 기간 동안 하자담보책임을 진다.
1. 기초, 기둥, 내력벽, 지붕 등 구조상 주요 부분: 인도한 날부터 10년
2. 방수, 급수·배수, 난방 및 전기 설비: 인도한 날부터 5년
3. 그 밖의 부분: 인도한 날부터 2년
②제1항의 책임은 분양 계약으로 줄이거나 없앨 수 없다.
③공용부분의 하자에 관한 청구는 소유자단이 한다.

제45조(분양자의 관리와 인계)
①분양자는 전유부분의 과반이 분양된 날부터 3개월 이내에 소유자단의 첫 총회를 소집하여야 한다.
②분양자는 첫 총회에서 관리인이 선임될 때까지 건물을 관리하며, 관리인이 선임되면 설계도서, 관리 장부 및 하자 보수 내역을 넘겨주어야 한다.

제46조(벌칙) 관리인이나 제40조에 따라 관리인의 사무를 수행하는 공공주택사업자의 담당자가 소유자단의 재산이나 관리비를 횡령하거나 배임한 때에는 5년 이하의 징역 또는 5만 달러 이하의 벌금에 처한다.

제47조(과태료)
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 5천 달러 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제15조제4항을 위반하여 사무 보고를 하지 아니하거나 장부의 열람을 거부한 관리인
2. 제16조를 위반하여 총회를 소집하지 아니한 관리인
3. 제45조를 위반하여 첫 총회를 소집하지 아니하거나 서류를 넘겨주지 아니한 분양자
②제1항의 과태료는 건물 소재지의 시장이 부과·징수한다.

부칙 <1955년 10월 18일 법률 제1923호>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(종전 등기에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 「민법」에 따라 층이나 호실을 나누어 공유 등기한 건물은 이 법 시행일부터 3년 이내에 제3조에 따라 구분하여 등기하여야 하며, 그때까지는 이 법에 따른 구분소유 건물로 본다.

부칙 <1984년 3월 13일 법률 제3403호>
제1조(시행일) 이 법은 1985년 1월 1일부터 시행한다.

부칙 <1993년 6월 22일 법률 제3994호>
제1조(시행일) 이 법은 1994년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(재건축 결의에 관한 적용례) 제30조부터 제38조까지는 이 법 시행 전에 지어진 건물에도 적용한다.

부칙 <2019년 10월 15일 법률 제5640호>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.