루이나 국민주택공사(편집 요청)

[[분류:루이나]][[분류:루이나의 공기업]][[분류:루이나 주택도시개발부]]
[include(틀:루이나 행정부)]
||<-2><tablealign=right><tablewidth=450><colcolor=#fff><tablebordercolor=#00214A><colbgcolor=#00214A><tablebgcolor=#fff,#1c1d1f> {{{+1 '''국민주택공사'''}}}[br]Государственная жилищная корпорация[br]National Housing Corporation ||
||<-2><bgcolor=#fff><height=110> [[파일:루이나_국민주택공사_CI.svg|width=60%]] ||
||<width=25%> '''약칭''' ||NHC ||
|| '''설립일''' ||1948년 9월 1일 ||
|| '''설립 근거''' ||[[국민주택공사법]] ||
|| '''기업 형태''' ||정부출자 공기업 {{{-2 (정부 지분 100%)}}} ||
|| '''사장''' ||요아힘 T. 레브데프 ||
|| '''부사장''' ||밀드러드 O. 셰인 ||
|| '''주무기관''' ||[[루이나 주택도시개발부|주택도시개발부]] {{{-2 ([[루이나 공공주택청|공공주택청]] 감독)}}} ||
|| '''본사''' ||벨포르 특별시 손힐가 400[br]{{{-2 400 Thornhill Street, Belfort}}} ||
|| '''임직원''' ||약 41,000명 ||
|| '''지방조직''' ||지역본부 12개[br]단지관리사무소 약 6,800개 ||
|| '''보유 주택''' ||공공임대 약 980만 호 ||
|| '''자산총액''' ||약 2조 4,000억 [[루이나 달러|달러]] ||
|| '''주요 사업''' ||택지 확보 및 조성[br]공공임대주택 건설 및 보유[br]단지 관리·수선 및 임대료 징수[br]기존 주택 매입임대[br]도시재생 사업 수탁 ||
||<-2><bgcolor=#00214A> {{{#fff [[파일:Ruinanationalmark.png|height=25]] '''짓는 것으로 끝나지 않는다'''}}} ||
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== 개요 ==
'''국민주택공사'''(國民住宅公社, National Housing Corporation, NHC)는 [[루이나]]의 정부출자 공기업이다. 공공임대주택을 짓기 위한 토지를 확보하고 건설을 시행하며, 완공된 주택을 자기 명의로 보유해 관리하고 임대료를 징수한다. 본사는 [[벨포르]] 특별시 손힐가에 있다.

행정기관이 아니라 법인이라는 점이 다른 두 기관과의 결정적 차이다. 루이나의 공공임대주택 980만 호는 국가가 아니라 공사의 자산으로 등기되어 있고, 건설 자금의 상당 부분은 공사가 자기 이름으로 발행한 채권으로 조달된다.

공공임대주택 체계는 세 기관이 나누어 맡는다. [[루이나 공공주택청]](PHA)이 어디에 얼마나 지을지를 계획하고 예산을 배정하며, 공사가 실제로 짓고 소유하고 관리하며, [[루이나 주거복지청]](HWA)이 누가 입주할지와 얼마를 낼지를 정한다. 공사는 이 가운데 유일하게 재산과 부채를 지는 주체다.

임직원 41,000명으로 루이나 공기업 가운데 최대 규모다.

== 역사 ==
=== 설립 ===
[[1948년]] [[공공주택법]]과 함께 [[국민주택공사법]]이 제정되어 설립되었다. 전후 도시 주택 재고가 대량 소실된 상태에서 국가가 직접 주택을 공급하기로 방향이 정해졌으나, 부처가 직접 시행하는 방식으로는 토지 매입과 시공 발주를 감당할 수 없다는 판단이 있었다.

행정기관이 아닌 법인 형태를 택한 이유는 세 가지였다. 예산 회계연도에 묶이지 않고 다년간 사업을 이어갈 수 있다는 점, 채권을 발행해 건설 자금을 미리 조달할 수 있다는 점, 그리고 토지를 자기 명의로 취득하고 처분할 수 있다는 점이다.

=== 대량 공급기 ===
1950년대부터 1970년대까지가 공사의 최전성기였다. 도시 외곽에 대규모 택지를 조성하고 표준 설계를 반복 적용해 단지를 찍어내듯 공급하는 방식으로, 연간 수십만 호가 준공되었다.

이 시기 지어진 단지들은 규격화된 판상형 아파트가 격자로 배열된 형태가 대부분이다. 시공 속도와 원가를 최우선으로 한 결과 주거 환경의 다양성은 희생되었으나, 절대적인 주택 부족을 해소했다는 점에서 루이나 복지제도의 물적 토대를 놓은 것으로 평가된다.

=== 관리 부담의 등장 ===
공급 물량이 재고로 쌓이면서 공사의 부담은 짓는 일에서 유지하는 일로 옮겨갔다. 대량 공급기에 지어진 단지들이 일제히 노후화 시점에 도달하면서, 매년 수천 개 단지의 배관·승강기·외벽을 동시에 수선해야 하는 상황이 되었다.

임대료 수입이 소득에 연동되어 관리 비용에 미치지 못하는 구조여서, 이 부담은 곧바로 공사의 재무 악화로 이어졌다. 부족분을 국고에서 보전하도록 한 [[공공주택법]] 제19조 제4항은 이 시기에 신설되었다.

=== 기능 조정 ===
[[1978년]] 입주 자격과 배정 권한이 사회복지부 [[루이나 주거복지청|주거복지청]]으로 넘어갔다. 이후 공사는 주택을 짓고 관리하되 누구를 들일지는 정하지 못하는 기관이 되었다.

이 조정은 공사가 공실률을 낮추기 위해 자격을 느슨하게 적용하던 관행을 차단하기 위한 것이었으나, 공사 입장에서는 자산을 소유하면서도 그 사용에 관한 결정권이 없는 구조가 만들어졌다는 뜻이기도 하다.

== 지위와 성격 ==
{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''국민주택공사법 제2조 (법인격 및 지위)'''
① 공사는 법인으로 한다.
② 정부는 공사의 자본금 전액을 출자하며, 공사의 지분은 양도할 수 없다.
③ 공사가 취득한 주택과 토지는 공사의 소유로 한다. 다만 공사는 이를 임대 외의 목적으로 처분할 수 없다.
④ 공사는 [[루이나 공공주택청|공공주택청]]의 감독을 받으며, 사업계획과 자금계획은 매년 청의 승인을 받아야 한다.
⑤ 공사의 사장은 [[루이나 주택도시개발부|주택도시개발부]] 장관의 제청으로 [[루이나 대통령|대통령]]이 임명한다. }}}

제3항이 공사의 존재 이유이자 제약을 동시에 규정한다. 주택은 국가가 아닌 공사의 소유이므로 공사가 담보로 제공하거나 채권 발행의 기초로 삼을 수 있으나, 임대 외의 목적으로 팔 수 없어 실제로 현금화할 수는 없다.

{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''국민주택공사법 제8조 (사업의 범위)'''
① 공사는 다음 각 호의 사업을 수행한다.
1. 공공임대주택의 건설을 위한 토지의 취득 및 조성
2. 공공임대주택의 건설 및 매입
3. 공공임대주택의 보유·관리·수선 및 임대
4. [[루이나 주거복지청|주거복지청]]이 정한 기준에 따른 임대료의 부과 및 징수
5. [[루이나 도시재생청|도시재생청]] 등이 위탁하는 주거환경 정비 사업
② 공사는 제1항 각 호 외의 사업을 할 수 없다. 다만 청의 승인을 받아 부대사업을 할 수 있다.
③ 공사는 입주자의 선정에 관하여 어떠한 재량도 가지지 아니한다.
④ 공사는 공가가 발생한 때에는 지체 없이 [[루이나 주거복지청|주거복지청]]에 통보하여야 한다. }}}

제3항과 제4항이 1978년 조정의 결과를 조문화한 부분이다. 공사는 빈집이 생겼다는 사실을 보고할 뿐, 누구를 들일지 판단하지 못한다.

== 주요 사업 ==
=== 택지 확보 ===
공사는 공공임대주택 건설을 위해 토지를 수용할 수 있다. 민간 토지를 시가로 매입하되, 협의가 성립하지 않으면 강제 취득 절차를 밟는다.

{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''국민주택공사법 제15조 (토지의 취득)'''
① 공사는 [[루이나 공공주택청|공공주택청]]이 지정·고시한 공공주택지구의 토지를 취득할 수 있다.
② 협의가 성립되지 아니한 경우 공사는 [[토지수용법]]에 따라 이를 수용할 수 있다.
③ 수용에 따른 보상은 감정평가액을 기준으로 하며, 종전 거주자에게는 조성된 공공임대주택의 입주를 우선 제안하여야 한다.
④ 제3항의 우선 제안을 받은 자에 대하여는 [[공공주택법]] 제20조의 소득 기준을 적용하지 아니한다.
⑤ 공사는 취득한 토지 중 사업에 사용되지 아니한 부분을 5년 이내에 처분하거나 사업 계획에 편입하여야 한다. }}}

제3항과 제4항은 개발로 삶터를 잃은 사람이 그 자리에 지어진 주택에 들어갈 수 있게 한 규정이다. 소득 기준을 면제한 것은 원거주민이 소득 요건 때문에 배제되는 상황을 막기 위해서다.

=== 건설과 매입 ===
신규 건설이 공사 사업의 중심이나, 도심에서는 새로 지을 땅이 없어 기존 주택을 사들여 임대로 돌리는 매입임대의 비중이 커지고 있다.

매입임대는 원룸이나 다세대 주택을 통째로 또는 세대별로 사들이는 방식이다. 대단지가 아니라 기존 동네에 흩어져 있어 저소득 가구가 특정 지역에 집중되는 문제를 완화하는 효과가 있으나, 세대당 매입 단가가 신축보다 높고 관리 인력이 분산되어 비효율적이라는 지적도 함께 받는다.

=== 단지 관리 ===
공사가 보유한 단지에는 관리사무소가 설치되며, 시설 유지·보수, 청소, 경비, 임대료 징수를 담당한다. 약 6,800개 관리사무소가 운영되어 조직 인력의 대부분이 여기에 배치되어 있다.

{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''국민주택공사법 제22조 (관리 및 수선의 의무)'''
① 공사는 보유 주택을 최저주거기준 이상으로 유지하여야 한다.
② 공사는 주택별로 장기수선계획을 수립하고 이에 필요한 충당금을 적립하여야 한다.
③ 난방, 급수, 승강기 등 필수 설비의 고장에 대하여는 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간 이내에 수리하여야 한다.
④ 공사는 임대료 체납을 이유로 제3항의 수리를 거부하거나 필수 설비의 공급을 중단할 수 없다.
⑤ 임차인의 임대료 체납이 3개월 이상 계속된 경우 공사는 [[루이나 공공지원국|공공지원국]]에 그 사실을 통보하여야 하며, 통보를 받은 공공지원국은 해당 가구의 위기 여부를 확인한다. }}}

제4항은 체납을 이유로 한 단전·단수를 금지한 조항이다. 제5항은 여기서 한 걸음 더 나아가, 임대료 체납을 채권 회수의 대상이 아니라 위기 신호로 취급하도록 한 규정이다. 공사가 독촉하는 대신 복지기관에 알리도록 한 구조로, 공공임대 거주자의 상당수가 이미 취약계층이라는 사정을 반영한 것이다.

=== 도시재생 수탁 ===
노후 단지의 전면 재정비는 [[루이나 도시재생청]]이 주관하되, 실제 시행은 공사가 수탁받아 수행한다. 철거와 재건축 기간 중 거주자의 임시 이주용 주택도 공사가 제공한다.

== 재무 구조 ==
공사의 재무는 세 갈래로 이루어진다. 임대료 수입, 정부 출자 및 국고 보전, 그리고 채권 발행이다.

{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''국민주택공사법 제30조 (재원 및 채권의 발행)'''
① 공사의 사업에 필요한 재원은 다음 각 호로 조달한다.
1. 정부의 출자금 및 보조금
2. 임대료 및 관리비 수입
3. 공사채의 발행
4. 차입금
② 공사는 자본금과 적립금 합계액의 5배를 초과하여 공사채를 발행할 수 없다. 다만 [[루이나 의회|의회]]의 의결을 거친 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 공사채의 원리금 상환은 정부가 보증한다.
④ 임대료 수입이 해당 연도의 관리 및 수선 비용에 미달하는 경우 그 차액은 국고에서 보전한다.
⑤ 공사는 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 재무제표와 사업 실적을 [[루이나 의회|의회]]에 제출하고 공표하여야 한다. }}}

임대료가 소득에 연동되어 있어 원가에 미달하는 구조이므로 공사는 사업 자체로 이익을 낼 수 없다. 제4항의 국고 보전이 이 결손을 메우지만, 보전 대상은 관리·수선 비용에 한정되고 건설비는 채권으로 조달해야 한다.

이 때문에 신규 공급이 늘어날수록 공사의 부채가 함께 늘어나는 구조가 형성되어 있다. 정부가 주택 공급 확대를 정책 목표로 내걸 때마다 그 재정 부담이 국가 예산이 아니라 공사의 대차대조표에 기록되므로, 재정 건전성 지표를 우회하는 수단이라는 비판이 반복적으로 제기되어 왔다.

제3항의 정부 보증 덕분에 공사채는 국채에 준하는 신용으로 낮은 금리에 소화되며, 루이나 채권시장에서 국채 다음으로 발행 잔액이 크다.

== 조직 ==
=== 본사 ===
 * '''택지사업본부''' — 지구 지정 협의, 토지 취득 및 조성
 * '''건설본부''' — 설계 표준, 시공 발주 및 감리
 * '''자산관리본부''' — 보유 주택 대장 관리, 장기수선계획
 * '''임대운영본부''' — 임대차 계약, 임대료 부과 및 징수
 * '''매입임대본부''' — 기존 주택 매입 및 관리
 * '''재무본부''' — 공사채 발행, 자금 운용

=== 지방조직 ===
전국 12개 지역본부 아래 약 6,800개 단지관리사무소를 둔다. 지역본부는 관할 지역의 건설 사업과 단지 관리를 총괄하며, 입주 신청 상담 창구를 함께 운영한다.

== 관계 기관 ==
=== 공공주택청 ===
[[루이나 공공주택청]](PHA)은 공사의 주무 감독기관이다. 공공주택지구를 지정하고 연간 공급 목표와 예산을 정하며, 공사의 사업계획과 자금계획을 승인한다. 공사는 이 계획의 범위 안에서만 사업을 수행한다.

계획을 세우는 기관과 시행하는 기관이 분리되어 있어, 공급 목표가 현장 여건과 맞지 않게 설정되는 경우 공사가 무리한 일정을 감당해야 한다는 문제가 지적된다.

=== 주거복지청 ===
[[루이나 주거복지청]](HWA)이 입주자를 배정하고 임대료 기준을 정하면 공사가 이를 집행한다. 공사는 자산을 소유하면서도 그 사용에 관한 결정권을 갖지 않는다.

공사는 단지의 실제 상태를 가장 잘 아는 기관인데도 배정에 의견을 낼 수 없다는 점에 대해 지속적으로 문제를 제기해 왔으나, 이 분리가 1978년 개편의 핵심이었으므로 조정은 이루어지지 않았다.

=== 공공지원국 ===
임대료를 3개월 이상 체납한 가구는 [[루이나 공공지원국]]에 통보되어 위기 여부가 확인된다. 확인 결과 수급 요건을 충족하면 주거급여가 개시되고, 그 급여는 다시 공사로 이관되어 체납액과 상계된다.

=== 도시재생청 ===
[[루이나 도시재생청]]이 주관하는 노후 단지 정비 사업을 수탁 시행한다.

요약

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