루이나 공공주택청(편집 요청)

[[분류:루이나]][[분류:루이나의 행정기관]][[분류:루이나 주택도시개발부]]
[include(틀:루이나 행정부)]

||<-3><tablealign=right><tablebordercolor=#00214A><tablewidth=400><tablebgcolor=transparent><bgcolor=#fff> [[파일:PHA-CI.svg|width=20]][br] {{{+2 {{{#000 '''공공주택청'''}}}}}}[br]{{{#000 Агентство государственного жилищного строительства[br]Public Housing Agency (PHA)}}} ||
||<-3><nopad> [[파일:PHA-본청사.png|width=100%]] ||
||<colbgcolor=#00214A><colcolor=#fff> '''주소''' ||<-2> 벨포르 특별시 콜드웰가 55 ||
|| '''국가''' ||<-2>[include(틀:루이나국기)][[루이나]] ||
|| '''설립''' ||<-2> 1948년 7월 1일 ||
|| '''설립 근거''' ||<-2> [[공공주택법]] 제5조 ||
|| '''관할구역''' ||<-2> 공공주택 공급계획 및 지구 지정, 재정 지원, 건축·주거 기준 제정, 시행기관 감독 ||
|| '''직원 수''' ||<-2> 18,000명(2024년 기준) ||
|| '''예산''' ||<-2> 400억 루이나 달러(2024 회계연도) ||
|| '''청장''' ||<-2> 마르타 로젠탈 (Marta Rosenthal) ||
|| '''부청장''' ||<-2> 앤드류 박,,(주택개발),,[br]프란체스카 비안키,,(복지·정책),, ||
|| '''상급기관''' ||<-2> 주택도시개발부 ||
|| '''소속·감독기관''' ||<-2> [[루이나 국민주택공사]](NHC) ||
|| '''공공임대 재고''' ||<-2> 약 980만 호[br]{{{-2 (전체 주택 재고의 38%)}}} ||

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== 개요 ==
'''공공주택청'''(公共住宅廳, Public Housing Agency, PHA)은 [[루이나 주택도시개발부|주택도시개발부]] 산하의 중앙행정기관이다. 공공임대주택을 어디에 얼마나 지을지 계획하고, 공공주택지구를 지정하며, 건설 재원을 배분하고, 주택의 설계·성능 기준을 정한다. 시행을 담당하는 [[루이나 국민주택공사]]를 감독하는 것도 청의 업무다. 청사는 [[벨포르]] 특별시 콜드웰가에 있다.

주택이라는 물건을 다루는 기관이며, 그 집에 누가 들어갈지는 다루지 않는다. 입주 자격과 대기자 배정, 소득 연동 임대료의 산정 기준은 [[루이나 사회복지부|사회복지부]] 소속 [[루이나 주거복지청|주거복지청]]의 소관이다. 주택의 공급은 국토·도시 정책의 문제이고 누구를 우선할지는 복지의 문제라는 판단에서, 두 기능은 [[1978년]] 서로 다른 부처로 분리되었다.

루이나 공공임대주택 체계는 세 기관이 층을 나누어 맡는다. 청이 계획하고 예산을 배정하며, 국민주택공사가 실제로 짓고 소유하고 관리하며, 주거복지청이 배정한다. 청은 이 가운데 유일하게 국가 예산을 직접 다루는 행정기관이다.

'''주거권은 기본권'''이라는 원칙이 [[공공주택법]] 제1조에 명시되어 있으며, 청의 모든 사업이 이 조항을 근거로 한다.

== 역사 ==
=== 설립 ===
전쟁으로 도시 주택 재고의 상당 부분이 소실된 상태에서 [[1948년]] [[공공주택법]]이 제정되었다. 당시 논의의 출발점은 현금 보조로는 문제가 해결되지 않는다는 인식이었다. 살 집 자체가 시장에 존재하지 않았으므로, 주거비를 지원해도 임대료만 올릴 뿐이라는 판단이었다.

법은 국가가 주택을 직접 건설해 보유하고 저렴한 임대료로 공급하는 방식을 택했다. 이를 위해 정책과 예산을 담당하는 행정기관으로 청이, 시행과 자산 보유를 담당하는 법인으로 [[루이나 국민주택공사]]가 같은 해에 설치되었다.

=== 대량 공급기 ===
1950년대부터 1970년대까지 청의 업무는 사실상 공급 물량 목표를 관리하는 일이었다. 도시 외곽에 대규모 택지를 조성하고 표준 설계를 반복 적용하는 방식으로 연간 수십만 호가 준공되었다.

이 시기 청의 성과는 준공 호수로 평가되었고, 예산과 인력이 그 지표에 맞춰 배분되었다. 절대적인 주택 부족은 해소되었으나 주거 환경의 질과 입지 선정은 후순위로 밀렸다.

=== 배정 기능의 이관 ===
공급 물량 중심의 운영은 부작용을 낳았다. 청과 공사가 공실률로도 평가받았기 때문에, 입지가 나쁜 신규 단지의 공실을 메우기 위해 입주 자격이 느슨하게 적용되는 일이 반복되었다. 반대로 도심의 오래된 단지에는 대기가 길게 쌓였고, 소득이 크게 오른 가구가 계속 거주하는 사례도 방치되었다.

[[1978년]] 입주 자격 심사와 배정, 임대료 기준 수립 기능이 사회복지부 [[루이나 주거복지청|주거복지청]]으로 이관되었다. 짓는 기관이 나눠주는 기관을 겸하지 못하게 한 조치였다.

이후 청의 성과 지표는 준공 호수에서 재고의 상태와 주거 환경의 질로 옮겨갔다.

=== 재고 관리기로의 전환 ===
1980년대 후반부터 신규 건설의 비중은 줄고 기존 재고의 유지·개보수가 청 예산의 중심이 되었다. 대량 공급기에 지어진 단지들이 일제히 노후화 시점에 도달했기 때문이다.

같은 시기 대단지 일변도의 공급 방식에 대한 비판도 제기되었다. 저소득 가구가 특정 지역에 집중되면서 학교와 상권이 함께 쇠퇴하는 현상이 관찰되었고, 청은 기존 시가지에 소규모로 분산 배치하는 방식과 기존 주택을 사들여 임대로 전환하는 매입임대를 병행하기 시작했다.

=== 도시재생 및 에너지 정책과의 결합 ===
2000년대 이후 노후 단지의 처리 방향을 두고 전면 철거 후 재건축과 개보수 후 존치가 대립했다. 청은 [[루이나 도시재생청]]과의 협업 체계를 구축해 단지 단위가 아니라 주변 지역과 함께 계획하는 방식으로 정리했다.

에너지 정책과의 결합도 이 시기에 이루어졌다. 공공임대 거주 가구는 소득이 낮아 난방비 부담이 크고, 노후 단지의 단열 성능이 나빠 이 부담이 가중되는 구조였다. 청은 신축 주택의 에너지 성능 기준을 강화하고 기존 단지의 단열 개보수를 대규모로 추진했다. 이 사업은 주거비 절감과 온실가스 감축을 동시에 겨냥한 것으로 평가된다.

== 지위와 역할 ==
{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''공공주택법 제1조 (목적)'''
이 법은 모든 국민이 소득 수준에 관계없이 위생적이고 안전하며 부담 가능한 주거를 확보할 권리를 가짐을 확인하고, 그 실현에 필요한 공공주택의 공급과 관리에 관한 사항을 정함을 목적으로 한다. }}}

{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''공공주택법 제5조 (공공주택청의 설치 및 소관)'''
① [[루이나 주택도시개발부|주택도시개발부]] 장관 소속으로 공공주택청을 둔다.
② 청은 다음 각 호의 사무를 관장한다.
1. 공공주택 공급계획의 수립 및 공공주택지구의 지정
2. 공공주택의 건설 및 관리에 필요한 재원의 배분
3. 공공주택의 설계, 성능 및 최저주거기준의 제정
4. [[루이나 국민주택공사|국민주택공사]]의 사업계획 및 자금계획의 승인과 감독
5. 노후 공공주택의 정비 계획 수립 및 [[루이나 도시재생청|도시재생청]]과의 협의
6. 공공주택의 에너지 성능 및 환경 기준의 제정
③ 공공주택의 입주 자격, 대기자의 배정 및 임대료의 산정 기준에 관한 사무는 [[루이나 주거복지청|주거복지청]]의 소관으로 한다.
④ 청은 제3항의 사무에 관하여 관여할 수 없다. }}}

제3항과 제4항이 [[1978년]] 개편의 결과를 조문으로 확정한 부분이다. 짓는 기관이 배정에 개입할 수 없다는 원칙이 명시되어 있다.

== 주요 업무 ==
=== 공급계획의 수립 ===
{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''공공주택법 제9조 (공공주택 공급계획)'''
① 청은 5년마다 공공주택 종합계획을 수립하고, 매년 연간 공급계획을 확정한다.
② 계획에는 다음 각 호를 포함하여야 한다.
1. 지역별 신규 공급 물량 및 유형
2. 기존 재고의 유지·개보수 및 정비 계획
3. 매입임대의 규모
4. 소요 재원 및 조달 방안
③ 청은 계획의 수립에 앞서 [[루이나 주거복지청|주거복지청]]으로부터 대기자 명부의 지역별·유형별 현황을 통보받아 이를 반영하여야 한다.
④ 청은 신규 공급 물량을 정할 때 특정 지역에 저소득 가구가 과도하게 집중되지 아니하도록 입지를 분산하여야 한다.
⑤ 청은 매년 계획의 이행 실적을 [[루이나 의회|의회]]에 보고하고 공표한다.
⑥ 공공임대주택의 전체 재고는 감소시킬 수 없다. }}}

제3항이 두 부처를 잇는 조항이다. 청은 배정에 관여하지 않지만, 어느 지역에 얼마나 지을지를 정하려면 어느 지역에 몇 명이 기다리는지를 알아야 한다. 대기자 자료가 공급계획의 입력값이 되는 구조다.

제6항의 재고 유지 의무는 [[공공주택법]] 제3조 제2항의 매각 금지와 함께 재고 규모를 지탱하는 두 축이다. 노후 주택을 철거하는 경우에도 같은 규모 이상의 대체 공급이 전제되어야 한다.

=== 공공주택지구의 지정 ===
{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''공공주택법 제13조 (공공주택지구의 지정)'''
① 청은 공공주택의 건설을 위하여 필요한 지역을 공공주택지구로 지정·고시할 수 있다.
② 지구의 지정에 앞서 청은 주민 및 토지 소유자의 의견을 듣고 관계 기관과 협의하여야 한다.
③ 지구로 지정된 토지의 취득은 [[루이나 국민주택공사|국민주택공사]]가 수행한다.
④ 청은 지구 지정 시 다음 각 호를 함께 계획하여야 한다.
1. 대중교통의 접근성
2. 학교, 보육시설 및 보건시설의 배치
3. 상업 및 생활 편의시설의 확보
4. 공원 및 공동 이용 공간
⑤ 제4항 각 호의 시설이 확보되지 아니한 지구는 지정할 수 없다.
⑥ 청은 지구 내 종전 거주자와 영업자의 이주 및 생계 대책을 수립하여야 한다. }}}

제4항과 제5항은 대량 공급기의 실패에서 나온 조항이다. 값싼 외곽 토지에 주택만 세우고 학교와 교통을 뒤로 미룬 결과, 입주자가 생활을 유지할 수 없어 공실이 발생하거나 단지가 고립되는 사례가 반복되었다.

=== 재정 지원 ===
{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''공공주택법 제16조 (재원의 배분 및 보전)'''
① 청은 [[루이나 국민주택공사|국민주택공사]]에 공공주택의 건설 및 매입에 필요한 재원을 출자 또는 보조의 형태로 지원한다.
② 공사가 발행하는 공사채의 규모와 조건은 청의 승인을 받아야 한다.
③ 임대료 수입이 해당 연도의 관리 및 수선 비용에 미달하는 경우 그 차액은 청의 예산에서 보전한다.
④ [[루이나 주거복지청|주거복지청]]의 결정에 따른 임대료 감면으로 발생하는 결손은 [[루이나 사회복지부|사회복지부]] 소관 예산에서 부담한다.
⑤ 청은 공사의 부채 규모와 상환 능력을 매년 평가하여 [[루이나 의회|의회]]에 보고한다. }}}

제3항과 제4항이 두 부처의 부담을 가르는 기준이다. 주택을 유지하는 데 드는 기본 비용은 청이, 소득이 낮아 임대료를 깎아 주는 데 드는 비용은 사회복지부가 진다. 기준을 정하는 기관이 그 결정의 재정 부담을 함께 지도록 한 설계다.

제5항은 공급 확대의 재정 부담이 국가 예산이 아니라 공사의 부채로 기록되는 구조에 대한 견제 장치다.

=== 설계 및 성능 기준 ===
{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''공공주택법 제25조 (최저주거기준 및 설계 기준)'''
① 청은 최저주거기준을 정하여 고시하며, 이에 미달하는 주택은 공공주택으로 공급할 수 없다.
② 최저주거기준에는 다음 각 호를 포함한다.
1. 가구원 수별 최소 면적 및 침실 수
2. 부엌, 화장실 및 목욕시설의 전용 여부
3. 채광, 환기 및 방음의 성능
4. 구조 안전 및 화재 안전
⑤ 하나의 침실을 사용하는 가구원 수의 상한을 정하며, 일정 연령 이상의 성별이 다른 가구원은 침실을 분리하여야 한다.
④ 청은 공공주택의 설계에 있어 다음 각 호를 반영하여야 한다.
1. 단지의 규모를 과도하게 크게 하지 아니할 것
2. 주변 시가지와 단절되지 아니하는 배치일 것
3. 세대 유형을 혼합하여 배치할 것
4. 무장애 설계를 적용할 것
⑤ 신규 공급 주택의 일정 비율 이상을 주거약자용 주택으로 하며, 그 비율은 [[루이나 주거복지청|주거복지청]]과 협의하여 정한다. }}}

제4항제3호의 세대 유형 혼합은 단지 전체가 같은 크기의 세대로 채워지면 특정 가구 형태만 모이게 되는 문제를 겨냥한 조항이다. 1인 가구용과 다자녀 가구용을 같은 동에 섞어 배치하도록 했다.

=== 에너지 및 환경 기준 ===
{{{#!wiki style="border: 1px solid gray; border-radius: 5px; background-color: #F2F2F2,#000; padding: 12px" '''공공주택법 제30조 (에너지 성능 및 환경 기준)'''
① 청은 공공주택의 에너지 성능 기준을 정하며, 그 수준은 일반 건축물에 적용되는 기준 이상으로 한다.
② 청은 기존 공공주택에 대한 단열 개보수, 창호 교체 및 난방설비 개선 사업을 계획적으로 추진하여야 한다.
③ 제2항의 사업으로 절감되는 에너지 비용은 임차인에게 귀속되며, 이를 이유로 임대료를 인상할 수 없다.
④ 청은 공공주택 단지에 재생에너지 설비를 설치할 수 있으며, 그로 인한 수익은 해당 단지의 관리비 경감에 우선 사용한다.
⑤ 청은 [[루이나 기후환경부|기후환경부]]와 협의하여 공공주택 부문의 온실가스 감축 목표를 정한다. }}}

제3항이 이 조항의 핵심이다. 개보수 비용을 들인 만큼 임대료를 올리면 절감 효과가 임차인에게 돌아가지 않으므로, 인상을 금지해 편익의 귀속을 명확히 했다.

=== 국민주택공사의 감독 ===
청은 공사의 사업계획과 자금계획을 매년 승인하고, 집행 실적을 점검한다. 공사가 계획을 벗어난 사업을 하거나 부채가 승인 범위를 초과하는 경우 시정을 요구할 수 있다.

계획을 세우는 기관과 시행하는 기관이 분리되어 있어 책임 소재가 분명하다는 장점이 있으나, 공급 목표가 현장 여건과 맞지 않게 설정되면 공사가 무리한 일정을 감당해야 한다는 문제도 지적된다. 청이 준공 시점을 정치적 일정에 맞추려는 경향이 있다는 것이 공사 측의 대표적인 불만이다.

== 조직 ==
=== 본부 ===
 * '''기획조정관실''' — 종합계획 및 연간 공급계획, 예산
 * '''주택공급국''' — 지구 지정, 신규 건설 계획, 매입임대
 * '''재고관리국''' — 노후 단지 정비, 개보수 계획
 * '''주거기준국''' — 최저주거기준, 설계 및 성능 기준
 * '''에너지환경국''' — 에너지 성능 기준, 단열 개보수 사업
 * '''공사감독관실''' — 국민주택공사 사업계획 승인 및 점검
 * '''도시재생협력관실''' — 도시재생청 및 시(市)와의 협의

=== 지방조직 ===
전국 12개 지역사무소를 두어 관할 지역의 지구 지정 협의, 공사 사업의 현장 점검, 시(市)와의 협의를 담당한다.

=== 소속·감독기관 ===
 * '''[[루이나 국민주택공사]]'''(NHC) — 공공임대주택의 시행, 보유 및 관리

== 역대 청장 ==
||<tablewidth=100%><tablebordercolor=#00214A><rowbgcolor=#00214A><rowcolor=#fff> '''대''' || '''성명''' || '''재임기간''' || '''비고''' ||
|| 1 ||  || 1948~1953 || 초대 ||
|| ⋮ || ⋮ || ⋮ || ⋮ ||
||  || 마르타 로젠탈 || 현직 || ||

== 관계 기관 ==
=== 국민주택공사 ===
[[루이나 국민주택공사]]는 청의 계획에 따라 토지를 취득하고 주택을 건설하며, 완공된 주택을 자기 명의로 보유해 관리한다. 청은 계획과 예산, 기준을 담당하고 공사는 시행과 자산을 담당한다.

공사는 법인이므로 채권을 발행해 건설 자금을 조달할 수 있고, 회계연도에 묶이지 않고 다년간 사업을 이어갈 수 있다. 청이 직접 시행하지 않고 공사를 두는 이유가 여기에 있다.

=== 주거복지청 ===
[[루이나 주거복지청]]은 입주 자격과 배정, 임대료 기준을 정한다. 청은 이 사무에 관여할 수 없으며, 반대로 주거복지청은 주택의 공급 물량과 입지를 결정할 수 없다.

두 기관은 신규 단지의 계획 단계에서 협의한다. 주거약자용 주택의 확보 비율과 세대 유형 구성은 배정에 직접 영향을 주므로 사전 합의가 필요하기 때문이다. 협의가 지연되어 착공이나 입주가 늦어지는 사례가 발생한다.

=== 도시재생청 ===
노후 공공임대 단지의 전면 정비는 [[루이나 도시재생청]]이 주관하고, 청은 정비 후의 공공임대 물량 확보와 기준 적용을 담당한다. 정비 과정에서 공공임대 재고가 줄어들지 않도록 하는 것이 청의 협의 목표다.

=== 기후환경부 ===
공공주택 부문의 온실가스 감축 목표와 에너지 성능 기준을 [[루이나 기후환경부]]와 협의한다. 기준 강화는 건설비 상승으로 이어지므로 공급 물량과 상충하며, 두 기관의 조정이 필요한 지점이다.

=== 시(市) ===
공공주택지구의 지정에는 관할 시(市)와의 협의가 필요하다. 공공임대 단지가 들어서는 것에 대한 지역의 반대가 제기되는 경우가 있어, 청의 계획이 지역 정치와 충돌하는 일이 반복된다.

요약

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