주택 임대차법 (루이나)(편집 요청)

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== 개요 ==
'''주택임대차법'''은 주택의 임대차 계약에 관한 임대인과 임차인의 권리와 의무를 정한 루이나의 법률이다. 1925년 제정되었고, 1981년 6월 9일 전부개정으로 지금의 체계를 갖추었다.

이 법은 계약의 체결부터 존속, 갱신, 보증금, 수선, 세입자 조합, 공공임대차까지 임대차 관계 전반을 다룬다. 다만 임대인이 계약을 끝낼 수 있는 사유와 퇴거 절차는 [[퇴거 제한법 (루이나)|퇴거제한법]]에, 임대료 인상의 상한은 [[임대료 안정법 (루이나)|임대료안정법]]에 따로 두었다(제5조).

가장 큰 특징은 임차인이 한 집에 오래 살수록 보호가 두꺼워지는 구조다. 계약 기간은 당사자가 정하되 3년보다 짧게 정할 수 없고(제11조), 기간이 끝나면 임차인은 갱신을 청구할 수 있으며 임대인은 퇴거제한법에 정한 사유가 없으면 이를 거절하지 못한다(제12조). 이렇게 같은 집에 합산 12년을 살면 계약은 끝나는 날이 없는 계약으로 바뀐다(제15조). 반대로 임차인은 3개월 전에 알리기만 하면 언제든 계약을 끝낼 수 있다(제16조). 집이 팔려도 임대차는 새 소유자에게 그대로 넘어간다(제17조).

보증금은 월 임대료의 3개월분을 넘을 수 없고, 임대인은 이를 자기 재산과 분리된 계좌에 보관해야 하며 그 이자는 임차인의 몫이다(제19조·제20조). 계약이 끝나면 1개월 안에 돌려주어야 하고, 늦어지면 1개월마다 보증금의 10%가 더해진다(제21조·제22조).

또 하나의 특징은 세입자 조합의 단체 교섭권이다. 20세대 이상을 임대하는 임대인은 세입자 조합의 교섭 요구에 응해야 하며, 교섭으로 맺은 단체 협약은 조합원이 아닌 세입자에게도 유리한 범위에서 적용된다(제34조~제39조). 이 제도는 1966년 개정으로 도입되었고, 국민주택공사를 상대로 한 공공아파트 세입자 조합의 교섭은 공공임대 운영의 중요한 축이 되었다.

[[루이나 국민주택공사|국민주택공사]]의 공공아파트에 관한 임대차는 따로 한 장을 두어 더 강하게 보호한다. 공공임대차는 처음부터 끝나는 날이 없는 계약이고, 가족과 동거인의 승계 범위가 넓으며, 공공아파트 세입자끼리는 서로 세대를 바꿀 수 있다(제40조~제45조).

임대차에 관한 분쟁은 각 지방법원에 설치된 임대차심판부가 맡는다. 판사 1명과 임대인 측·임차인 측 심판관 각 1명으로 구성되며, 신청 수수료가 없고 60일 안에 결정한다(제46조~제51조).

제정 당시의 법은 러시아 혁명 이후 이민자가 몰려들며 벨포르 등 대도시의 셋집이 모자라자, 보증금을 돌려주지 않거나 임의로 세입자를 내쫓는 일을 막기 위해 만들어졌다. 서면 계약, 보증금 반환, 임대인의 수선 의무 정도만 담았고 계약 기간의 최소한은 1년이었다. 1981년 전부개정은 군정기에 재개발을 명분으로 대량의 임대차가 일방적으로 끝났던 경험을 반성해 최소 3년, 갱신 청구권, 12년 전환을 도입했으며, 한 해 전에 제정된 [[주거권 보장법 (루이나)|주거권보장법]]과 함께 헌정 회복기 주거 입법의 한 축을 이룬다.

요약

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